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Lire un PLU sans être urbaniste : le mode d'emploi

Plan de zonage, règlement écrit, OAP, servitudes : ce qu'un PLU contient et comment l'exploiter pour un projet d'implantation ou de permis de construire.

Par Justin Asdrubal3 min de lecture

Ce qu'est un PLU

Le Plan Local d'Urbanisme est le document qui fixe, à l'échelle d'une commune ou d'une intercommunalité (PLUi), les règles d'utilisation des sols : où peut-on construire, à quelle hauteur, avec quelle emprise, en respect de quelles distances. Il a remplacé les anciens POS depuis la loi SRU du 13 décembre 2000.

Sa rédaction est cadrée par les articles L. 151-1 et suivants du Code de l'urbanisme (Légifrance). Il s'impose aux permis de construire, de démolir, aux déclarations préalables et aux opérations d'aménagement.

Les 5 documents d'un PLU

Un PLU est un dossier composite. Pour un projet, il faut consulter au minimum :

  1. Le plan de zonage, la carte qui découpe la commune en zones U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole), N (naturelle).
  2. Le règlement écrit, un chapitre par zone, qui fixe les règles applicables.
  3. Le PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durables), l'orientation politique du document, utile pour comprendre l'esprit.
  4. Les OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation), schémas opposables sur certains secteurs (densification, renouvellement urbain).
  5. Les annexes, servitudes d'utilité publique, plans des réseaux, périmètres divers.

Tous ces documents sont publiés sur le Géoportail de l'urbanisme lorsque la commune y a déposé son PLU. À défaut : mairie ou site de l'intercommunalité.

Comment se lit le règlement

Chaque zone (UA, UB, AUc, A, N…) suit la même grille de 16 articles thématiques, normalisés depuis le décret du 28 décembre 2015. Les six articles à lire en priorité pour un projet :

ArticleContenu
1Occupations et utilisations du sol interdites
2Occupations soumises à conditions particulières
6 / 7Implantation par rapport aux voies et aux limites
9Emprise au sol maximum
10Hauteur maximum
12Stationnement

Les valeurs sont données soit en mètres, soit en pourcentages, soit en référence à des prospects (ex : "H = L", la hauteur ne dépasse pas la distance à la limite).

Ce qu'un PLU peut imposer en plus

Au-delà du gabarit, un PLU peut introduire :

  • Des emplacements réservés, terrains gelés en vue d'une voirie ou d'un équipement public.
  • Des espaces boisés classés (EBC), interdiction d'abattre, déclaration préalable obligatoire pour tout abattage.
  • Des servitudes de mixité sociale (article L. 151-15 du Code de l'urbanisme), pourcentage minimal de logements sociaux dans une opération.
  • Des prescriptions architecturales, matériaux, couleurs, pentes de toit, ouvertures.
  • Des coefficients de biotope, surface végétalisée minimum.

Dans un secteur à patrimoine remarquable (ZPPAUP, AVAP, SPR), s'ajoutent les règles de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).

La carte communale et le RNU

Toutes les communes n'ont pas un PLU. Une commune peut avoir :

  • un PLU (le cas standard)
  • une carte communale (document plus simple, sans règlement écrit détaillé)
  • aucun document : la commune est alors soumise au Règlement National d'Urbanisme (RNU), qui rend la constructibilité très limitée hors des "parties actuellement urbanisées" (article L. 111-3 du Code de l'urbanisme).

Que faire avant un projet

  1. Identifier la zone sur le plan de zonage.
  2. Lire les articles 6, 7, 9, 10 du règlement de la zone.
  3. Vérifier les annexes : servitudes, EBC, périmètres MH.
  4. Demander un certificat d'urbanisme (CU opérationnel), il fige l'état du droit pendant 18 mois.
  5. Consulter la mairie sur les éventuels projets de révision ou modification du PLU en cours.

Un PLU peut être en cours de modification ou révision. Dans ce cas, le projet futur peut imposer des règles plus restrictives, utile à anticiper.

Sources

Sujets :#PLU & urbanisme#Permis de construire