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Comprendre les prix au m² avec les données DVF : le guide complet

Méthodologie pour estimer un bien à partir des Demandes de Valeurs Foncières publiées par la DGFiP : ce que la base contient, ses limites et comment l'exploiter sans se tromper.

Par Justin Asdrubal3 min de lecture

Ce qu'est la base DVF

DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, est la base publique des transactions immobilières enregistrées par la DGFiP sur la base des actes notariés. Elle est ouverte depuis 2019 sous licence Etalab, et couvre les mutations à titre onéreux survenues depuis le 1er janvier 2014.

Concrètement, chaque ligne décrit une vente : date, nature (vente classique, VEFA, échange…), prix, surface bâtie, surface terrain, nombre de pièces, type de bien (appartement, maison, terrain, local…), et la parcelle cadastrale concernée.

La base est mise à jour deux fois par an. La version courante est consultable sur app.dvf.etalab.gouv.fr ou téléchargeable via data.gouv.fr.

Pourquoi DVF ne couvre pas tout

Trois points à connaître avant d'utiliser la donnée pour estimer.

Le périmètre géographique, DVF couvre la France métropolitaine et les DOM, sauf l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte, qui ont des régimes de publicité foncière distincts. Pour ces territoires, il faut passer par le Livre Foncier électronique.

Les ventes hors marché libre, donations, successions, échanges, adjudications, expropriations sont enregistrées mais leurs prix ne reflètent pas le marché. À filtrer pour toute analyse de prix.

La fiabilité de la surface, la surface réelle du bien (loi Carrez, loi Boutin) n'est pas toujours bien renseignée pour les biens en copropriété. Le prix au m² calculé peut donc être faux à la marge sur des biens isolés.

Calculer un prix au m² qui ait du sens

Le réflexe "prix médian / surface" appliqué à toute la commune donne un chiffre médiocre. Pour avoir une estimation fiable, il faut segmenter.

Un bon découpage minimal :

  • type de bien (maison vs appartement)
  • surface (par tranche : moins de 40 m², 40-70, 70-100, 100-150, plus de 150)
  • nombre de pièces
  • année (les prix de 2018 ne reflètent pas 2025)
  • secteur géographique (à la rue ou à l'IRIS, pas la commune entière)

Privilégier la médiane à la moyenne, la moyenne explose vite à cause de quelques transactions atypiques (gros lots, biens d'exception).

La règle des 12 transactions comparables

Une estimation crédible repose sur au moins 12 transactions comparables dans les 24 derniers mois, sur le même secteur. En dessous, l'écart-type est tel que le prix médian n'a plus de pouvoir prédictif.

Si vous travaillez sur une commune rurale où les ventes sont rares, il faut élargir : commune voisine de profil similaire, fenêtre temporelle plus longue, ou se résoudre à donner une fourchette plutôt qu'une estimation ponctuelle.

Les ajustements à appliquer

Une fois le prix médian comparable trouvé, il reste à ajuster :

  • Étage / vue / luminosité : +/-5 à 10 % typiquement
  • DPE : un bien classé F ou G perd 5 à 20 % par rapport au même bien en C ou D (étude Notaires de France 2024)
  • Travaux à prévoir : déduire le coût estimé des travaux × 1.2 (l'acheteur valorise la décote au-delà du coût brut)
  • Servitudes ou nuisances : caractériser au cas par cas

Outils à connaître

OutilUsage
app.dvf.etalab.gouv.frVisualisation cartographique
CadastriaCroisement parcelle + DVF + PLU
Patrim (impots.gouv.fr)Recherche détaillée pour les particuliers (succession, déclaration), accès via espace fiscal
MeilleursAgents / SeLogerIndices commerciaux, à recouper avec DVF

Points de vigilance

  • Les VEFA (ventes en l'état futur d'achèvement) sont enregistrées au prix d'achat hors frais : utile pour le neuf, à part dans une analyse.
  • Les dépendances (parking, cave, garage isolé) gonflent artificiellement le prix au m² si on ne les soustrait pas.
  • Une vente entre membres d'une famille peut être à prix décoté pour des raisons fiscales, à filtrer si possible (info pas toujours présente).

Sources

Sujets :#DVF#Prix au m²