Hériter d'une parcelle : la check-list cadastre + notaire

La parcelle dans la succession

À l'ouverture d'une succession, l'ensemble des biens du défunt est inventorié par le notaire, c'est l'actif successoral. Pour les biens immobiliers, chaque parcelle fait l'objet d'une attestation de propriété qui sera publiée au Service de la publicité foncière dans les six mois suivant le décès (article 728 du Code général des impôts).

Avant de signer quoi que ce soit, il est utile de comprendre ce dont vous héritez. Un terrain dans une commune rurale ne se gère pas comme un appartement parisien, et certaines surprises (servitudes, risques, indivision ancienne) peuvent peser lourd.

Identifier la parcelle

Première étape : retrouver les références cadastrales. Elles figurent généralement sur :

• l'ancien acte de propriété (achat, donation, succession précédente), le notaire l'a en archives
• la taxe foncière annuelle envoyée par la DGFiP
• l'acte de notoriété établi par le notaire en début de succession

Une référence cadastrale prend la forme [code commune INSEE] [section] [numéro]. Exemple : 35238 AB 0142 désigne la parcelle 142 de la section AB à Rennes.

Avec ces références, vous pouvez localiser la parcelle sur cadastre.gouv.fr, Cadastria ou le Géoportail, sans frais et sans inscription.

Vérifier l'état de la parcelle

Une fois localisée, cinq vérifications à mener systématiquement.

1. Le zonage et les règles d'urbanisme

Sur le Géoportail de l'urbanisme, identifier la zone PLU (U, AU, A, N) et lire le règlement. Une parcelle classée en zone A (agricole) ou N (naturelle) est en principe inconstructible, sa valeur est très différente d'une parcelle en zone U.

2. Les risques

Sur georisques.gouv.fr, vérifier l'exposition aux risques naturels et technologiques. Particulièrement utile pour anticiper les contraintes en cas de revente : un bien en zone inondable subit une décote, et un État des Risques doit être annexé à toute vente ou location.

3. Les servitudes

Une servitude charge un fonds (la parcelle) au profit d'un autre. Servitudes de passage, de vue, de canalisation, de cour commune… Elles s'imposent même en cas de vente. Le notaire les identifie via les actes antérieurs et la consultation du fichier immobilier ; si vous achetez ou héritez, elles seront listées dans l'acte de notoriété.

4. Les transactions DVF voisines

Sur app.dvf.etalab.gouv.fr ou Cadastria, consulter les ventes récentes alentour. Cela donne un ordre de grandeur de la valeur, utile pour la déclaration de succession (l'évaluation est sous votre responsabilité, sous-estimer expose à un redressement, sur-estimer à des droits inutilement élevés).

5. L'état d'occupation

Le bien est-il loué ? Habité ? Squatté ? Vide ? Cette information conditionne ce que vous pouvez en faire et, si location, l'éventuel maintien du bail au-delà du décès (article 1742 du Code civil, le bail n'est pas rompu par le décès du bailleur).

Le passage chez le notaire

Le notaire est obligatoire dès lors qu'un bien immobilier figure dans la succession. Trois actes principaux jalonneront le dossier :

1. L'acte de notoriété, identifie les héritiers et leurs droits.
2. L'attestation de propriété immobilière, transfert officiel à publier dans les 6 mois (article 710-1 du Code civil).
3. La déclaration de succession, déposée à l'administration fiscale dans les 6 mois (12 mois si le décès est survenu hors de France), article 800 du CGI.

Frais notariaux pour l'attestation : émoluments fixés par le décret n° 2016-230 (Légifrance), environ 1 à 2 % de la valeur du bien.

La fiscalité : qu'attendre

Les droits de succession dépendent de votre lien de parenté avec le défunt et de la valeur du bien après abattement (Service Public, droits de succession) :

Lien de parenté	Abattement individuel	Tranches d'imposition
Enfant du défunt	100 000 €	5 % à 45 %
Frère/sœur	15 932 €	35 % ou 45 %
Neveu / nièce	7 967 €	55 %
Tiers (sans lien)	1 594 €	60 %
Conjoint / partenaire pacsé	exonération totale	n/a

À noter : un héritier en ligne directe (enfant) bénéficie en plus d'un paiement différé ou fractionné des droits, jusqu'à 10 ans.

En cas d'indivision

Si vous héritez à plusieurs, vous devenez indivisaires : chaque décision (vente, location, gros travaux) requiert au minimum la majorité des 2/3 des droits indivis (article 815-3 du Code civil). L'aliénation totale (vente du bien) reste à l'unanimité, sauf procédure de licitation devant le tribunal.

L'indivision est par défaut temporaire : tout indivisaire peut "demander le partage à tout moment" (article 815). Anticipez en discutant avec les co-héritiers, préférer l'indivision conventionnelle (durée fixée), un démembrement ou une SCI.

Ce qu'il faut retenir

1. Identifier la parcelle (références cadastrales) et la situer
2. Vérifier zonage PLU, risques, servitudes, prix DVF voisins
3. Documenter l'état d'occupation
4. Suivre le notaire pour les 3 actes (notoriété, attestation, déclaration)
5. Déclaration fiscale dans les 6 mois, anticiper avec le notaire
6. Anticiper l'indivision si héritiers multiples

Sources

• Article 728 du CGI, délai d'enregistrement, Légifrance
• Article 800 du CGI, déclaration de succession, Légifrance
• Article 815 du Code civil, indivision, Légifrance
• Décret n° 2016-230, émoluments des notaires, Légifrance
• Droits de succession, Service Public, Service Public, consulté le 13/04/2026
• Notaires de France, succession, Conseil supérieur du notariat, 2026