DPE 2025-2034 : ce que la loi Climat change pour les passoires thermiques
Calendrier d'interdiction des locations G, F puis E, exceptions, sanctions : ce qu'impose réellement la loi Climat & Résilience aux propriétaires bailleurs.
Le contexte : la loi Climat & Résilience
Adoptée le 22 août 2021, la loi n° 2021-1104 dite "Climat et Résilience" a posé un calendrier précis d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores (Légifrance). L'objectif affiché : éliminer 4,8 millions de "passoires thermiques" du parc locatif privé d'ici 2034.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), obligatoire à toute vente ou location depuis 2006, refondu en juillet 2021 puis en 2024, est l'outil pivot du dispositif.
Le calendrier
| Date | Mesure |
|---|---|
| 25 août 2022 | Gel des loyers pour les biens classés F et G (interdiction d'augmentation entre deux locataires) |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de location des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location des logements classés G (≈ 600 000 logements concernés) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location des logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de location des logements classés E |
Source : article 17 et suivants de la loi Climat & Résilience, précisés par le décret n° 2022-1369 du 28 octobre 2022.
Ce que "interdit à la location" signifie concrètement
À partir de la date d'entrée en vigueur, un bien classé dans la catégorie concernée est qualifié de logement indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Conséquences pour le bailleur :
- Impossibilité de conclure un nouveau bail ou de renouveler un bail existant en l'état
- Le locataire en place peut exiger la mise aux normes en saisissant le juge des contentieux de la protection
- Le locataire peut demander une diminution du loyer ou des dommages et intérêts ; il ne peut pas unilatéralement cesser de payer le loyer
À noter : l'interdiction concerne la mise en location, pas la vente ou l'occupation par le propriétaire. Un propriétaire occupant n'est pas tenu de rénover.
Les exceptions
Trois types de logement bénéficient d'aménagements (décret n° 2024-1289 du 26 décembre 2024) :
- Logements en copropriété quand le propriétaire ne peut pas, juridiquement ou techniquement, réaliser les travaux (refus d'AG, rénovation devant intervenir au niveau du bâtiment).
- Bâtiments classés ou en secteur sauvegardé, si les travaux altèrent l'aspect protégé.
- Logements pour lesquels le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, apprécié au cas par cas.
Le bailleur doit alors documenter l'impossibilité dans un dossier à conserver et, en cas de contentieux, à produire devant le juge.
Le DPE depuis 2024 : ce qui a changé
Le DPE 2021 a connu plusieurs évolutions techniques :
- Les petites surfaces (moins de 40 m²) ont vu leur calcul revu en 2024, environ 140 000 logements ont changé de classe, dont 31 % de F et G repassés en E ou D (décret n° 2024-247 du 21 mars 2024).
- Le DPE est désormais opposable juridiquement : un acquéreur ou locataire peut engager la responsabilité du bailleur si la classe est manifestement erronée.
- La méthode 3CL-2021 est la seule autorisée pour les logements à usage d'habitation, la méthode "sur factures" a disparu.
Quelles aides pour rénover
Les principales aides 2026 :
- MaPrimeRénov', ex-CITE et ex-Habiter Mieux, gérée par l'Anah (France Rénov'). Bonus en cas de sortie de passoire (passage F/G vers D ou mieux).
- Éco-PTZ, prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour rénovation globale.
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie), primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'.
- TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique.
- Réduction d'impôt Denormandie, pour les bailleurs qui rénovent dans certaines villes éligibles.
En pratique : ce qu'un bailleur doit faire en 2026
- Récupérer son DPE en cours de validité (10 ans). DPE émis avant le 1er juillet 2021 : invalide depuis le 1er janvier 2025.
- Identifier la classe énergétique : G interdit depuis janvier 2025, F dans 2 ans.
- Faire réaliser un audit énergétique (obligatoire avant vente d'un F ou G depuis avril 2023), coût indicatif 500 à 1 200 €.
- Construire un plan de travaux avec un Accompagnateur Rénov' (gratuit) ou un maître d'œuvre.
- Cumuler les aides : simulateur officiel sur france-renov.gouv.fr.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, Climat et Résilience, Légifrance
- Décret n° 2022-1369 du 28 octobre 2022, décence énergétique, Légifrance
- Décret n° 2024-247 du 21 mars 2024, DPE petites surfaces, Légifrance
- Décret n° 2024-1289 du 26 décembre 2024, exceptions DPE, Légifrance
- France Rénov', service public de la rénovation, Anah / Ademe, 2026
- DPE, Ministère de la Transition écologique, Ministère de la Transition écologique, 2026